Tipps von DA VINCI IMMOBILIEN für den Käufer einer Immobilie

Eine Veränderung steht „ins Haus“, buchstäblich. Die eigene Immobilie ist ein großer Schritt in einen neuen Lebensabschnitt. Doch zunächst bedeutet das für viele, unbekanntes Neuland zu betreten. Die Wenigsten aber lassen sich blauäugig auf das Unternehmen Immobilienkauf ein und holen sich Rat bei Fachleuten. Eine kluge Entscheidung, will man am Schluss als glücklicher Neubesitzer eines schmucken Häuschens oder einer schicken Penthauswohnung dastehen! Auf diesem Gebiet unnötiges Lehrgeld zahlen zu müssen, ist überaus ärgerlich – und vermeidbar.

Vom Traum zur Wirklichkeit

Ohne Frage soll für die meisten eine Eigentumswohnung oder ein Haus ein längerfristiges Projekt darstellen. Man wird sich kaum für Eigentum entscheiden, wenn man vorhat, selbiges nach ein oder zwei Jahren wieder zu veräußern. Der Aufwand von Erwerb über das Her- und Einrichten bis hin zum Wiederverkauf ist einfach zu groß. Also muss bei Vertragsabschluss alles passen. Also: Gute Vorbereitung und sich und seine Anforderungen zu kennen, ist ein Muss. Kritikpunkte wird es fast immer geben, Kompromisse ebenso. Wer das Glück hat, dass bei der gefundenen Immobilie alles passt, kann sich glücklich schätzen.

Persönliche Bedürfnisse

Dort, wo man lebt, möchte man sich auch wohlfühlen. Das bedeutet, sich im Klaren zu sein, worauf man Wert legt, bevor man auf die Suche geht. Eine Checkliste ist hier sehr hilfreich. Und je mehr künftige Bewohner, desto länger wird die Liste vermutlich. Von großer Bedeutung sind zunächst die fundamentalen Ausstattungsmerkmale einer Immobilie.

Die Personenanzahl bestimmt die Größe und Zimmeranzahl, oft werden zusätzliche Räume wie zum Beispiel für ein Büro benötigt oder es wird Wert gelegt auf ein Gästezimmer. Die Frage lautet: Wohnung oder Haus? Und eine Familie mit kleineren Kindern hat andere Ansprüche an die Lage und das soziale Umfeld als ein Single oder ein älteres Ehepaar. Entsprechend der Lebensumstände muss man auch die Verkehrsanbindung oder die Entfernung zum Arbeitsplatz beachten.

Dann die Überlegung, ob es ein Neubau sein soll oder ein bereits bestehendes Objekt. Beides hat Vor- und Nachteile, die man sorgfältig abwägen muss. Damit hängen auch die Ansprüche an die Energieversorgung zusammen. Welche Heizungsanlage bevorzuge ich: Gas, Öl, Pellets oder Photovoltaik? Fußboden- oder Wandheizung, Flachheizkörper? Es mangelt nicht an Möglichkeiten. Die Auswahlkriterien sind demzufolge für jeden Suchenden unterschiedlich. Der Annoncenmarathon kann beginnen!

Budget und Finanzen

Die ersten Gedanken hinsichtlich eines Eigentumserwerbs waren sicher Fragen wie: Kann ich mir das überhaupt leisten? Welche Mittel habe ich zur Verfügung? Reicht mein Eigenkapital? Mit dem Kaufpreis alleine ist es nicht getan. Signifikant bei der Kalkulation des Finanzierungsbetrages sind die Erwerbsnebenkosten. Dazu gehören Grunderwerbssteuer (3,5 % des Kaufpreises in Bayern), Notar, Grundbucheintragung- und Auszug und, falls über Makler gekauft, die Maklercourtage. In der Regel muss man mit einem Gesamtbetrag dieser zusätzlich anfallenden Kosten von etwa 8-10 % rechnen.

Zwar geht die Bank beim Gespräch mit dem Finanzierungskunden sämtliche Möglichkeiten der Abzahlung und die dazugehörigen Leistungsbedingungen durch, jedoch sollte man sich vorher ehrlich mit seiner ganz persönlichen finanziellen Situation auseinandersetzen. Womöglich zieht man in Erwägung, eine 100%-Finanzierung in Anspruch zu nehmen, weil das Eigenkapital fehlt. Ein gewagter Schritt, ist aber trotzdem möglich!

Laufende Bausparverträge oder auszuzahlende Lebensversicherungen z. B. werden berücksichtigt. Diese kann man, ebenso wie unerwartete Erbschaften, jeweils zu einer Sondertilgung nutzen, die den Restschuldbetrag erheblich mindert. So wird eine Laufzeitverkürzung des Kredits ermöglicht. Allerdings muss dies im Finanzierungsvertrag von Anfang an abgeklärt sein, nicht jede Bank hat die gleichen Konditionen. Durch einen ausgiebigen Zinsvergleich mit entsprechenden Zinsfestschreibungen der einzelnen Kreditinstitute kann man im Endeffekt mehrere tausend Euro sparen. Auch die Frage nach der geeigneten Kreditform ist wesentlich. Reiner Bankkredit oder evtl. eine Kombination aus Bankkredit und Vorab-Bausparer? KfW-förderberechtigt?

Lassen Sie sich hier nichts aufschwatzen oder schönreden! Sie sind am Schluss der Verantwortliche, Sie müssen damit leben. Wägen Sie ab und stellen Sie sich ganz ehrlich die Frage: Bleibt mir nach Abzug aller Kosten und der Kreditraten nicht nur das Nötigste, sondern noch genug übrig, um mir meinen gewohnten Lebensstandard erhalten zu können oder sind die Einschränkungen, die ich machen müsste, so hoch, dass das auf Dauer eine harte Belastungsprobe werden könnte? Und bedenken Sie, dass bei einer Eigentumsimmobilie immer wieder mal Reparaturen oder sonstige Ausgaben anfallen, die man nicht geplant hatte. Wie gesagt: Sie tragen die Verantwortung.

Kaufen, neu bauen oder ersteigern?

Baufirmen bewerben ihre neuesten Hausmodelle, charmante Altstadthäuser locken mit renovierten Altbauwohnungen, Internetportale bieten ganze Listen mit Versteigerungsobjekten jeglicher Bauart. Soll es eine Bestandsimmobilie sein oder zieht man eher einen Neubau in Betracht? Wofür auch immer man sich entscheidet, jede Art des Erwerbs erfordert unterschiedlichen Handlungsbedarf.

Beim Neubau beispielsweise bietet sich die Möglichkeit zum Mitentscheid, was die Ausstattungsmerkmale betreffen. Hier kann auch durch Eigenleistung einiges gespart werden. Doch hat man die Zeit und die Nerven dafür? Die Bestandsimmobilie ist bereits fix und fertig – oder auch nicht. Renovierung, Instandsetzung, Modernisierung… können Spaß machen, aber auch ziemlich belastend sein. Die Kosten hierfür müssen bereits bei der Finanzierung mit einberechnet werden.

Ein interessantes Kapitel ist die Zwangsversteigerung. Eine nähere Betrachtung würde aber diesen Rahmen sprengen, deshalb nur so viel dazu: Nicht immer erweisen sich die ersteigerten Objekte als Schnäppchen, kauft man sie zumeist unbesehen. Manchmal bieten die Banken, die als Gläubiger fungieren, vorab eine Besichtigungsmöglichkeit, doch die Noch-Eigentümer sind nicht verpflichtet, solche Termine zu gestatten. Bei einer Zwangsversteigerung muss man zu den Erwerbsnebenkosten auch noch die anfallenden Gerichtskosten addieren.

Erbpacht oder Erbbaurecht

Eigentlich gar keine so komplizierte Sache, aber man muss wissen, worauf man sich einlässt. Man erkauft sich – je nach Vereinbarung – entweder mit einem einmaligen oder jährlichen Betrag oder mit monatlichem Pachtzins sozusagen das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu errichten. Da man aber von vorneherein auf das Grundstückseigentum verzichtet hat, muss man nach Ablauf der vereinbarten Pachtzeit das Grundstück an den Besitzer zurückgeben (Laufzeiten bis zu 99 Jahre). Das erbaute Haus wird entsprechend vergütet. Vorteil: Die Kosten für die Pacht sind in der Regel erheblich niedriger als der Kaufpreis für ein entsprechendes Stück Bauland.

Vertragsabschluss

Niemand wird ein Auto ohne schriftlichen Vertrag kaufen, wie viel wichtiger ist es dann erst, einen so umfangreichen Kaufabschluss wie den über eine Immobilie in allen Einzelheiten niederzulegen und abzusichern. Ein notarieller Vertrag umfasst neben den erforderlichen Grunddaten wie Vertragsparteien, Kaufpreis oder Übergabetermin auch sämtliche individuelle Gegebenheiten wie detaillierte Beschreibungen der Besonderheiten des Objekts, Grundbucheintragungen usw. Er regelt Haftungsfragen, bestehende Mängel und wie mit ihnen zu verfahren ist, rechtliche Fakten und und und. Beim Vertragsentwurf ist der Notar eine große Hilfe, er ist der Rechtsexperte. Dabei steht er beratend zur Seite, doch den Inhalt definieren alleine die Vertragspartner.

Wichtig: Bevor der Vertrag beim Notar unterschrieben wird, unbedingt die Finanzierung vorher abklären und eine verbindliche Finanzierungszusage von der kreditgebenden Bank einholen. Hat der Notar den Kaufvertrag beurkundet, ist er rechtswirksam!

Professionelle Beratung

Ein Immobilienkauf ist eine umfangreiche Angelegenheit. Leider ist es an dieser Stelle nicht möglich, alle Faktoren zu berücksichtigen oder ausführlich zu behandeln und nicht jeder kann sich auf allen Gebieten auskennen. Was liegt also näher, als sich professionelle Hilfe zu holen, sich von Anfang an begleiten zu lassen und von jahrelanger Erfahrung von Fachleuten zu profitieren! Wir von DA VINCI Immobilien möchten mit unserem Rundumservice dafür sorgen, dass Ihre Träume in Erfüllung gehen, stellen Sie uns auf die Probe und kontaktieren Sie uns!

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